5/5 Google +21 avisL’application de la réforme au secteur de la location meublée
La transition vers la facturation électronique s’accélère en France avec une échéance fixée au 1er septembre 2026. Cette réforme vise à automatiser la transmission des factures vers l’administration fiscale et entre les entreprises. Si cette mesure est souvent associée aux sociétés commerciales, elle touche directement les propriétaires bailleurs, notamment ceux opérant sous le statut de loueur en meublé. Le niveau d’obligation dépend du régime de TVA appliqué à l’activité de location.
Les profils de bailleurs visés par l’obligation d’émission
Tous les propriétaires dont l’activité est soumise à la TVA entrent dans le périmètre de la réforme. Cela concerne des cas de figure précis dans la gestion immobilière :
- La location de locaux professionnels ou commerciaux équipés.
- La location meublée à usage d’habitation intégrant des services para-hôteliers, dès lors que le bailleur propose au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et l’accueil de la clientèle.
- La location d’espaces de stockage ou d’entrepôts ayant fait l’objet d’une option pour la TVA.
Pour ces bailleurs, l’obligation d’émettre des factures électroniques suivra un calendrier progressif. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) devront s’y plier dès le 1er septembre 2026. Pour les petites structures et les micro-entrepreneurs, le délai court jusqu’au 1er septembre 2027.
La situation des loueurs exonérés de TVA
La majorité des investisseurs en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) louent des biens à usage d’habitation sans services annexes. En vertu de l’article 261 D du Code général des impôts, ces loyers sont exonérés de TVA. En conséquence, ces propriétaires n’ont aucune obligation d’émettre des factures électroniques ou de transmettre des données de transaction (e-reporting) pour leurs revenus locatifs.
Toutefois, une nuance existe concernant la réception des factures. Bien qu’exonérés de TVA sur leurs recettes, ces bailleurs restent techniquement assujettis à la TVA pour leurs dépenses de gestion.
Dès lors qu’ils possèdent un numéro SIREN, ils ont l’obligation de pouvoir recevoir des factures électroniques de la part de leurs fournisseurs (entreprises de travaux, syndics, agents immobiliers) dès le 1er septembre 2026.
Le recours obligatoire à une plateforme agréée
Pour répondre aux nouvelles exigences de réception et, le cas échéant, d’émission, les propriétaires devront s’équiper. La réception des factures ne pourra plus se faire par simple courrier électronique ou format PDF standard. Il sera nécessaire de choisir une plateforme agréée par l’administration pour centraliser et valider ces documents.
Cet outil servira de point d’entrée pour toutes les factures liées à l’activité immobilière. Le choix de la plateforme est une étape préalable pour garantir la conformité avec le fisc, même pour les bailleurs qui ne font que recevoir des documents de la part de leurs prestataires. Chez Exxactitude.com, Pennylane sera la plateforme agréée retenue pour la majorité des dossiers LMNP.
Le mécanisme du e-reporting pour les transactions
Pour les bailleurs soumis à la TVA, la réforme impose également le partage de données spécifiques selon la nature du client. Si la facture est adressée à une entreprise elle-même assujettie à la TVA, le flux suit le parcours classique de la facturation électronique.
En revanche, si le locataire est un particulier (B2C) ou une entité située à l’étranger, le bailleur devra effectuer un e-reporting. Cette procédure consiste à transmettre à l’administration les données de la transaction sans nécessairement envoyer une facture électronique au client final.
De plus, s’agissant de prestations de services, une transmission des données de paiement sera requise une fois le loyer encaissé, permettant à l’administration de suivre l’exigibilité de la taxe.
