La SCI (Société Civile Immobilière) est un statut pour lequel le commissaire aux apports n’est pas obligatoire, toutefois son intervention reste vivement conseillée, et nous allons comprendre pourquoi dans cet article.
Faire des économies en ne faisant pas appel à un commissaire aux apports lors de la création d’une SCI peut sembler judicieux à court terme, mais cette décision peut aussi exposer la société à des risques juridiques et financiers. En réalité, le commissaire aux apports apporte bien plus qu’une simple formalité : il garantit la sécurité de l’opération et l’équilibre entre associés.
Apport en nature en SCI : de quoi parle-t-on ?
Lors de la création d’une SCI, il est très fréquent qu’un ou plusieurs associés réalisent un apport en nature, le plus souvent sous la forme d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, local professionnel…).
Mais il peut également s’agir d’autres biens : un véhicule, un fonds de commerce, un logiciel, une marque, voire des équipements professionnels.
Ces biens ne sont pas apportés en numéraire mais en valeur. C’est donc une évaluation qui détermine combien de parts sociales seront attribuées à chaque associé. Si cette valeur est mal estimée, l’équilibre du capital social peut être faussé, favorisant ou pénalisant certains associés.
Quel est le rôle du commissaire aux apports dans une SCI ?
Le commissaire aux apports est un professionnel indépendant, inscrit sur la liste des commissaires aux comptes ou désigné par le tribunal.
Sa mission est de :
- vérifier la consistance et la propriété des biens apportés,
- évaluer la valeur réelle de chaque apport,
- rédiger un rapport attestant que la valeur retenue n’est ni surévaluée ni sous-évaluée.
Ce rapport peut être annexé aux statuts lors de la constitution de la société.
L’intervention d’un professionnel neutre protège à la fois les associés entre eux et la société vis-à-vis des tiers.
SCI sans commissaire aux apports : une responsabilité accrue des associés
La loi ne rend pas obligatoire la nomination d’un commissaire aux apports pour une SCI. Les associés peuvent donc décider eux-mêmes de la valeur des apports en nature.
Mais dans ce cas, ils assument collectivement la responsabilité de cette évaluation pendant 5 ans vis-à-vis des tiers.
En d’autres termes, si un bien a été surévalué (ou sous-évalué), les associés pourront être tenus responsables des conséquences financières de cette erreur, notamment en cas de litige, de revente ou de contrôle fiscal.
Pourquoi faire appel à un commissaire aux apports malgré la dispense ?
Même si la loi ne l’impose pas, plusieurs raisons justifient le recours à un commissaire aux apports dans une SCI :
- Sécuriser les relations entre associés
→ L’évaluation indépendante évite tout soupçon de favoritisme ou d’abus. - Protéger juridiquement la société
→ Le rapport du commissaire constitue une preuve objective en cas de contestation ultérieure. - Faciliter les démarches bancaires ou notariales
→ Une expertise professionnelle renforce la crédibilité du dossier auprès des partenaires financiers. - Prévenir les redressements fiscaux
→ Une surévaluation ou une sous-évaluation d’un bien peut entraîner une remise en cause fiscale du capital ou des droits d’enregistrement.
| Situation | Commissaire aux apports obligatoire ? | Responsabilité |
|---|---|---|
| Création d’une SCI avec apports en numéraire uniquement | ❌ Non | Aucune |
| Création d’une SCI avec apports en nature | ⚙️ Facultatif | Responsabilité solidaire des associés pendant 5 ans |
| Nomination volontaire d’un commissaire aux apports | ✅ Oui (choix sécurisant) | Responsabilité transférée au commissaire |
