La Société Civile Immobilière (SCI)

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    Société Civile Immobilière (SCI) : Tout ce qu’il faut savoir !

    1. Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)  

    SCI est l’acronyme de Société Civile Immobilière. Il s’agit d’une société dont l’objet social permet à plusieurs associés de s’unir afin de détenir et de partager les bénéfices générés par l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers. Pour devenir associé, chaque personne effectue un apport qui sera évalué et échangé contre des parts sociales dans la société.

    On parle de SCI familiale lorsqu’une SCI est formée par les membres d’une même famille. La SCI familiale s’avère avantageuse en termes de succession.  On retrouve également la SCI de gestion qui constitue la forme la plus courante de SCI. Son activité est principalement axée sur l’achat et la gestion de biens immobiliers. La SCI d’attribution se charge de l’acquisition d’un bien immobilier entier et de sa division entre les associés tandis que la SCI construction-vente s’occupe de la construction d’un bien immobilier dans le but de le revendre.

    2. Ne pas confondre SCI et société civile

    Une société civile peut être présente dans divers domaines comme l’agriculture, les professions libérales et intellectuelles ainsi que l’immobilier. Elle intervient dans les secteurs autres que ceux commerciaux. La SCI, quant à elle, fait partie des principaux types de sociétés civiles avec la SCP (Société Civile Professionnelle) (cabinets d’avocats, de médecins, etc.), la SCCV (Société Civile de Construction Vente) et la Société Civile de portefeuille.

    3. Les caractéristiques d’une Société Civile Immobilière (SCI)

    3.1. La raison sociale de la SCI

    La raison sociale est le nom ou la dénomination sociale qui permet d’identifier la SCI. Pour nommer une SCI, les associés peuvent recourir à leur inspiration ou demander l’avis de leurs proches. De plus en plus de sociétés optent pour un nom accrocheur et original qui n’a aucun réel rapport avec l’objet social. Les générateurs de nom sont également des alternatives intéressantes pour dénicher une raison sociale pour une SCI.

    Pour trouver la raison sociale idéale pour une SCI, il est possible de combiner les initiales des associés ou d’utiliser un nom patronymique associé aux mentions « & Compagnie », « & Associés » ou « & Fils ». La SCI peut également revêtir un sigle, une appellation culturelle ou géographique ou un mot en langue étrangère qui reflète les valeurs qu’elle prône. Il est bon de savoir qu’une société ne peut pas arborer un nom intégrant des symboles monétaires.

    3.2. L’objet social de la SCI

    Une SCI doit avoir un objet social à caractère civil. Cet objet social doit obligatoirement être inscrit dans les statuts de la SCI en plus de porter sur une activité licite et réalisable. Lors de la rédaction de l’objet social, il importe d’être le plus précis possible et d’éviter de mentionner une opération particulière. En effet, un objet social trop restreint peut occasionner des soucis dans le futur.

    3.3. Le siège social de la SCI

    Toutes les entreprises doivent avoir un siège social au moment de leur création. Il sera inscrit dans les statuts de la SCI et sur tous les documents officiels qu’elle émettra. Cette adresse de domiciliation peut être établie au domicile personnel du gérant s’il n’existe aucune restriction. Le domicile d’un associé, une pépinière d’entreprise ou une société de domiciliation peut également servir de siège social à une SCI. L’adresse du siège social d’une entreprise peut être différente du lieu d’exploitation de son activité.

    3.4. Les apports de la SCI

    Dans le cadre de la constitution d’une Société civile immobilière, le capital social est constitué d’apports. Il peut s’agir de sommes d’argent également appelés apports en numéraire ou d’apports en nature comme des biens matériels ou immatériels à l’instar d’un immeuble. Ces apports sont répartis en parts sociales entre les apporteurs qui deviennent ensuite des associés.

    Une SCI peut disposer d’un capital social fixe ou variable et aucune somme minimale n’est requise lors de sa constitution. La forme, le montant, les différents types d’apports, la valeur de chaque part sociale et les conditions de versement au capital social doivent impérativement figurer dans les statuts de la SCI. Si les associés optent pour un capital variable, les statuts doivent comporter une clause de variabilité renfermant les conditions de modification.

    4. Qui peut être associé de la SCI ?

    Pour devenir associé d’une SCI, il est nécessaire de contribuer à la constitution du capital social en réalisant des apports.

    4.1. Les associés 

    Comme énoncé plus haut, une SCI doit être composée d’au moins 2 associés. Ces associés détiennent des parts sociales évaluées selon leurs apports au capital et non des biens immobiliers de la SCI. Les associés peuvent être de nationalité française ou étrangère. Il peut également s’agir de concubins, d’époux ou autres. Les personnes interdites d’exercice d’activité immobilière ne peuvent pas devenir actionnaires d’une SCI.

    4.2. Un enfant mineur peut-il être associé ?

    Peuvent devenir associés dans une SCI les personnes majeures et les mineurs émancipés de plus de 16 ans. S’agissant de mineurs non émancipés, ils doivent être représentés par un tuteur ou un représentant légal désigné par un juge. Toutefois, un mineur ne peut pas assumer le poste de gérant de la SCI.

    4.3. Une société peut-elle être associée ?

    Outre les personnes physiques, les personnes morales peuvent devenir associées d’une SCI. Elles peuvent même être nommées gérantes de la SCI. Les dirigeants personnes morales de la SCI sont soumis aux mêmes obligations que les gérants personnes physiques. Si la gérance est assumée par une personne morale, il convient de déléguer le pouvoir de représentation à une personne physique.

    5. Le gérant de la SCI 

    Pour faire fonctionner une SCI, il est indispensable de nommer un ou plusieurs gérants. Leur nomination peut être directement indiquée dans les statuts ou effectué via un acte séparé.

    5.1. Le gérant peut être associé ou non associé

    La gérance d’une SCI peut être assurée par un associé de la société. Il peut percevoir ou non une rémunération. Le régime fiscal qui s’applique au gérant dépend de la fiscalité de la SCI tandis que son régime social varie selon sa situation. La durée du mandat du gérant n’est pas fixée par la loi. De ce fait, les associés peuvent fixer la durée qui leur convienne.

    5.2. La rémunération du gérant

    Le gérant d’une SCI ne perçoit généralement aucune rémunération relative à la gestion du patrimoine immobilier de la société. Cependant, sous certaines conditions, une rémunération peut être prévue. Cette rémunération doit être mentionnée dans les statuts et la somme doit être votée en Assemblée Générale des associés.

    5.3. Le statut fiscal du gérant associé de la SCI

    Si le gérant associé d’une SCI perçoit une rémunération, son imposition dépend de celle de la société. Ainsi, si la SCI est redevable à :

    • l’IR (impôt sur le revenu), le gérant associé est soumis aux revenus fonciers ;
    • l’IS (impôt sur les sociétés) de plein droit, le gérant associé est soumis à l’imposition sur les bénéfices non commerciaux.
    • l’IS sur option, le gérant associé est soumis à l’article 62 du Code général des impôts ;

    5.4. Le statut social du gérant associé de la SCI

    Si le gérant de la SCI est un associé, il profite d’un statut social de TNS (Travailleur Non Salarié). S’il ne perçoit aucune rémunération, il n’est soumis à aucun régime social, ne paie pas de cotisations sociales et ne bénéficie d’aucune protection sociale.

    5.5. Le statut fiscal du gérant non associé de la SCI

    Au cas où le gérant de la SCI n’est pas associé, sa rémunération est catégorisée parmi les traitements et salaires si celui-ci est considéré comme un salarié. En revanche, s’il n’est pas salarié, il est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.

    5.6. Le statut social du gérant non associé de la SCI

    Un gérant non associé de la SCI est assujetti au statut d’assimilé-salarié s’il y a lien de subordination. À défaut, il est soumis au régime des TNS.

    6. Le régime fiscal Société Civile Immobilière (SCI)

    Lors de la création d’une Société civile immobilière, il convient de choisir un régime d’imposition. La SCI est dite transparente lorsque chaque associé est soumis à une imposition à hauteur de sa quote-part dans les revenus locatifs des biens immobiliers.

    6.1. La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

    L’impôt sur le revenu ou IR constitue le régime par défaut de la SCI. Cette fiscalité s’applique également aux associés. Dans ce cas, les bénéfices de la SCI sont directement déclarés par les associés en tant que revenus fonciers.

    6.2. La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

    La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés dont le barème est déterminé par la loi. Il est bon de savoir que cette option est irrévocable et engendre des conséquences fiscales assez importantes.

    Le taux d’IS applicable à l’SCI est égal à 15 % des bénéfices imposables inférieurs à 38 120 €. Au-delà, le taux augmente à 28% puis 33,33 %.

    7. Pourquoi créer une Société Civile Immobilière (SCI) ? 

    La création d’une SCI présente bon nombre d’avantages fiscaux et de privilèges en termes de succession.

    7.1. La SCI : le moyen pour éviter l’indivision

    En général, les associés optent pour la création d’une SCI pour éviter l’indivision. L’indivision est une situation dans laquelle des personnes, notamment des membres d’une même famille, possèdent des droits similaires sur un bien sans que leurs parts sociales soient matériellement réparties. Grâce à la création d’une SCI, il est possible d’empêcher cette indivision.

    7.2. Transmettre une SCI à ses enfants en réduisant l’imposition

    La création d’une SCI permet également d’instaurer une sécurité juridique sur le plan de la transmission des parts sociales aux héritiers. Cette cession s’effectue simplement par des donations de parts sociales ou des nues propriétés de parts sociales. Ce statut juridique offre la possibilité de bénéficier d’un amortissement et d’un calcul plus avantageux de la plus-value.

    8. Les inconvénients de la SCI

    La SCI présente néanmoins quelques inconvénients :

    8.1. Doit-on tenir une comptabilité de SCI ?

    La tenue d’une comptabilité commerciale stricte est obligatoire pour une SCI, particulièrement lorsqu’elle opte pour le régime fiscal de l’IS.

    8.2. Doit-on approuver les comptes de la SCI ?

    L’approbation des comptes et l’audition du rapport de gérance doivent être effectuées au cours d’une assemblée entre associés. Le délai légal pour réunir cette assemblée est de six mois suivant la clôture du dernier exercice.

    8.3. Doit-on faire déclarer des revenus ?

    La déclaration annuelle des revenus d’une SCI, notamment celle du gérant et de chaque associé, doit être déposée auprès du SIE (Service des Impôts des Entreprises) au plus tard le 2e jour après le 1er mai, sauf à engager la responsabilité du gérant.

    8.4. Le régime du micro foncier est-il possible en SCI ?

    Le régime micro foncier ou régime forfaitaire n’est applicable sur les associés de la SCI que sous certaines conditions. Ce calcul simplifié ne peut être effectif que si l’associé de la SCI est propriétaire d’un logement nu directement loué.

    9. Quelles démarches concrètes pour créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

    Pour créer une SCI, il est indispensable de réaliser les démarches suivantes :

    9.1. Rédiger les statuts de la Société Civile Immobilière (SCI) 

    La rédaction des statuts de la SCI peut être effectuée sous seing privé ou par acte notarié. Les statuts indiquent les règles de fonctionnement de l’entreprise et encadrent les rapports entre les associés. Nous pouvons vous assister dans cette démarche en consultant notre page d’accueil. Notre simulateur Création est disponible sur Devis création SCI

    9.2. Choisir le compte bancaire de Société Civile Immobilière (SCI)

    L’ouverture d’un compte bancaire au nom de la Société Civile Immobilière est obligatoire lors de sa création. Les associés peuvent opter pour l’ouverture d’un compte dans une banque traditionnelle ou une banque en ligne.

    9.3. Quelles formalités pour créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

    Les étapes de création d’une SCI doivent aboutir à l’obtention d’un extrait K-bis. Un dossier de création doit être déposé auprès du CFE compétent.

    9.4. Quel est le coût de création d’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

    Le coût de création d’une SCI comprend les frais administratifs incluant la publicité (environ 250€) et les frais de Greffe (moins de 100 euros).

    9.5. Quel est le coût de tenue comptable d’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

    Pour connaître le coût de tenue comptable de votre SCI, nous vous invitons à consulter le contenu de notre Pack SCI sur la page principale et obtenir une simulation de devis en cliquant sur Devis comptable SCI

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